Immobilier logistique : retour sur la visite BSC du 11 décembre 2014

Le 18 décembre 2014

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Deux adhérents de Bretagne Supply Chain, spécialistes de l’immobilier logistique, ont organisé la dernière visite BSC de 2014. Au programme : tour d’horizon du marché de l’immobilier logistique, focus sur les règlementations ICPE et visite d’une plateforme logistique exemplaire à St Méen Le Grand.

Stéphane Dauphin, directeur de l’agence DTZ de Rennes, et Gwénaël Hochet, directeur du développement de CCR (groupe GSE) ont imaginé une visite autour de l’immobilier logistique en partenariat avec GA, propriétaire d’une plateforme exemplaire à St Méen Le Grand. Les deux adhérents sont intervenus pour brosser un portrait du secteur et pour expliciter les fondamentaux des règles ICPE avant d’accompagner les participants sur la plateforme.

Evolutions et tendances du marché de l’immobilier logistique 

Des bâtiments...

  • de plus en plus grand (10 000 m² en 1980 mais depuis 2000, 70 à 80 000 m²)
  • de plus en plus écologiques
  • construits de plus en plus rapidement
  • et dont le coût a beaucoup évolué (270€/m² en 1998, 370€/m² en 2008, 300€/m² en 2010)

Des acteurs...

  • une dizaine de promoteurs-développeurs, frappés par la crise 2009 – 2010
  • des investisseurs (surtout des pure players ces dernières années)
  • des utilisateurs, notamment les grands prestataires logistiques européens qui occupent le plus de m²

Ces acteurs cherchent tous à anticiper les tendances : entrepôts mutualisés ? multimodalité ? e-commerce ? plateforme des derniers kilomètres dans les centres urbains ?

Et en Bretagne…

La Bretagne est un marché logistique secondaire, qui suit les tendances du marché national avec des prix à la location raisonnables, de l’ordre de 40€/ m²/ an. Les entrepôts rennais sont plus petits que sur la dorsale Nord-Sud, et couvrent en moyenne 10 000m².

Fondamentaux de la conformité ICPE

Ces installations sont classées dans la nomenclature ICPE selon:

  • les substances qui y sont employées ou stockées 
  • selon le type d’activité.

Ce classement détermine plusieurs niveaux d’obligations, nécessitant une simple déclaration, un enregistrement ou une autorisation voire une autorisation avec servitude (ex : installations Seveso).

Lors d’une construction d’installation neuve, les risques sont limités puisque les professionnels de l’immobilier logistique maîtrisent la règlementation. Attention par contre aux modifications : changement dans les substances utilisées ou stockées, dans les conditions de stockage, démarrage d’une nouvelle activité industrielle, réaffectation des zones de stockage et de production, etc.

Les ICPE sont impactants :

  • dès la construction,
  • mais aussi pendant l’exploitation,
  • pendant le transfert entre 2 activités ou 2 propriétaires,
  • lors de la fin de vie de l’installation (obligation de remise en état),
  • et même dans certains cas, après sa fermeture définitive (obligation de surveillance).

Les industriels et prestataires logistiques doivent être attentifs à la règlementation ICPE : leur responsabilité est engagée (les sanctions peuvent aller jusqu’au pénal) et la mise en conformité ICPE peut entraîner un surcoût dans un projet d’installation neuve.

Une plateforme exemplaire

GA a reçu les participants de la visite sur l'une de ses plateformes, à St Méen Le Grand. Occupée actuellement par Kuhne et Nagel, cette plateforme est embranchée fer et dispose d'un double quai couvert, capable d'accueillir des trains complets. Conforme aux normes ICPE 1510, l'installation est composée de 3 cellules de 6 000 m² et la surface de la plateforme peut être doublée (37 000 m²). Avis aux intéressés, cette plateforme sera bientôt à louer !

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