Le bâtiment et la "valeur verte" vont-ils s'apprivoiser : freins et leviers ?

Le 17 janvier 2014

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Au-delà de la contrainte énergétique qui est présente dans tous les esprits, la valeur écologique ou "verte" d'un immeuble ne se résume pas uniquement au volet énergie. Comment évalue-t-on aujourd'hui la performance écologique ou la valeur verte d'un bien immobilier ?

La valeur verte d'un bâtimentCette valeur va-t-elle devenir incontournable dans la valorisation des biens ? Comment l'estimer, quels sont les leviers et les freins à son déploiement dans la construction ou la rénovation ?

La définition de cette donnée recouvre deux approches qui ne sont pas antinomiques, mais plutôt complémentaires.


Outils ou indicateurs environnementaux pour mesurer cette valeur

La première approche consiste à prendre en compte un ensemble de critères environnementaux, même si aujourd’hui on restreint beaucoup cette valorisation à l’aspect énergie.

Ce sont les suivants :

  • Énergie
  • Eau
  • Déchets
  • Environnement
  • Confort
  • Santé

Cette vision intègre l’acte de construction, de rénovation ou d’utilisation de l’immeuble déjà existant, mais au final elle vise les mêmes buts que les autres méthodes.


Actuellement les outils et les indicateurs sont surtout orientés sur la performance énergétique des ouvrages, mais à l’avenir on peut penser que des critères comme la qualité de l’air intérieur, les déchets, la taxe carbone, les réductions de consommation d’eau potable, le confort et la santé des usagers deviennent aussi des critères de sélection et de valorisation des constructions.


Il existe aussi une seconde approche basée sur d’autres outils européens ou français de certification tels que le BREEAM© , LEED©, et HQE ©, les labels énergétique Energy  Star, Minergie, le test HQE Performance. Encore beaucoup de labels et de certifications à harmoniser.

La troisième démarche plus récente considère que l’immeuble respecte le concept de développement durable  lors de sa conception, sa construction et son exploitation ; et dans ce cas la valeur écologique relève la performance de l’ouvrage au regard de 4 grands axes

  • L’engagement : « la connaissance et la compréhension de la biodiversité sur et autour du site à construire. Pour le maître d’ouvrage, il s’agit de se donner les moyens de travailler ce sujet de façon professionnelle et formalisée, en s’entourant des compétences appropriées et à travers un système de management de la biodiversité »
  • Le projet « la recherche par la maîtrise d’œuvre d’une architecture écologique qui valorise le site biologique et le vivant, avec un plan de masse qui intègre les continuités écologiques locales, des façades et toits vivants, ainsi qu’un rapport intérieur-extérieur optimisé. »
  • Le potentiel écologique de la parcelle : «  l’évaluation par un écologue des facteurs scientifiques qui feront la valeur écologique du projet »
  • Les services rendus et aménités : « les bénéfices tirés par les futurs usagers et riverains du site, en termes de bien-être, d’esthétique et d’apprentissage de la nature.

Cette approche est celle du label biodivercity TM. «  Il s’agit d’un label qui veut valoriser avant tout  les meilleures pratiques en matière de biodiversité urbaine pendant les phases de planification, conception et exploitation du cadre bâti. »

Quels sont les leviers qui favorisent ou freinent la valeur verte ?

A ce stade,  on trouve des leviers qui sont à la fois incitatifs mais parfois encore difficiles  à mettre en oeuvre ou élitistes.

  • La réglementation thermique 2012 qui a introduit le bioclimatisme, la prise en compte des énergies renouvelables et 3 obligations de résultat (la  limitation de la consommation d’énergie primaire, l’optimisation da la conception du bâti, l’assurance du confort en été).
  • La performance énergétique, avec son affichage DPE qui dresse une classification des biens immobiliers en fonction de la valeur de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique. Cet affichage combiné à des mesures incitatives tel que le PTZ+ sont censés avoir un effet déterminant dans l’acte d’achat.
  • Les aides financières incitatives : le CIDD (crédit d’impôt développement durable), les éco-prêts.
  • La volonté des particuliers à investir dans un logement vert qui pour le moment n’est pas encore très forte compte-tenu d’un manque de visibilité des performances, d’un surcoût à l’achat ou à la construction, et d’un retour sur investissement encore parfois trop long.
  • Le rôle des collectivités : elles sont motrices dans la construction d’ouvrages « verts » au travers des PLU qui imposent la  gestion des eaux pluviales, de l’accessibilité, du stationnement, des déchets et de l’implantation d’installation de production d’EnR. Les PADD (plan d’aménagement et de développement durable) font apparaître les questions de préservation des ressources naturelles.

Les règlements de ZAC du type de celui de la Courouze à Rennes qui a inscrit les questions d’énergie, d’eau et de déchets dans son programme.

Quelle valorisation sur le marché avec quelles obligations de résultat ?

Un bien actuellement est valorisé suite à une observation du marché qui correspond encore de près ou de loin au jeu de l’offre et de la demande, mais demain la valorisation d’un bien immobilier devrait être l’addition de plusieurs valeurs, à savoir :

  • La valeur de situation qui intègre le foncier et la proximité de services
  • La valeur de construction qui intègre la qualité et la performance des équipements techniques, la durabilité de la construction, le choix des matériaux, la performance énergétique.
  • la valeur de capitalisation du bien composée de sa compétitivité, son attractivité, le coût de l’énergie nécessaire à son fonctionnement, les charges du bâtiment, l’image « durable » de l'immeuble, la durée de vie de l’ouvrage, la conformité aux réglementations, l’état de l’utilisation du bien.

Pour former au final  La valeur « marché »

Ainsi  le risque d’obsolescence d’une construction  vis-à-vis du marché et des réglementations va augmenter et  les certifications vont amener la construction à des obligations de résultats de plus en plus poussées.

Crédits

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