Logements adaptés pour seniors : quels acteurs et quelles solutions déployées en France ?

Le 03 octobre 2013

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Les Conseils Généraux et bailleurs sociaux cherchent de plus à plus à adapter les logements au vieillissement des occupants, avec l'utilisation croissante de solutions technologiques. Le cas des résidences-services illustre cette tendance. Les politiques menées et le type de solutions déployées restent très variables selon les acteurs.

Lorsqu'une personne vieillit et que son état de santé ou son autonomie se dégrade, il est souvent nécessaire d'adapter son logement afin qu'elle puisse continuer à y vivre en assurant son bien-être, son confort, sa sécurité, et éventuellement en facilitant les interventions extérieures (soins, aide à domicile...). Ces adaptations peuvent être réalisées en réponse à un besoin immédiat, ou bien en préventif à l'occasion de travaux de rénovation.

Selon les caractéristiques du logement et les besoins de la personne, ces adaptations consistent en des aménagements du logement et de son environnement (accessibilité, douche sans seuil...), des aides techniques (barres de maintien...) ou des solutions technologiques (domotique, chemin lumineux, capteurs, contrôle d'accès...).

Pour une entreprise qui réalise ou commercialise de tels équipements d'adaptation, il est souvent difficile (commercialement coûteux) de se faire connaître auprès des particuliers et les convaincre d'acheter ces solutions. Il peut être plus efficace de proposer ces équipements aux collectivités ou aux gestionnaires de parcs qui cherchent à équiper ou rénover un ensemble de logements.

Les acteurs de l'adaptation de parcs de logements

Aujourd'hui, en France, les principaux acteurs qui cherchent à adapter des parcs de logements sont :

  • certains bailleurs sociaux, qui doivent faire face au vieillissement de leurs occupants et à l’arrivée de nouveaux locataires âgés
  • certains Conseils Généraux qui, dans le cadre de leur politique sociale, expérimentent, promeuvent ou financent le déploiement de solutions "adaptées seniors" dans les logements du parc social et du parc privé.
  • les promoteurs ou exploitants de résidences dédiées seniors, de types résidences-services, foyers-logements, ... qui, par nature, proposent des logements adaptés.

 

L'adaptation de logements seniors par les bailleurs sociaux

Le parc social représente environ 15% des logements en France, soit 4,5 millions de logements.

Le vieillissement des locataires conduit certains bailleurs, souvent en lien avec les collectivités locales, à adapter une partie de leur parc :

  • soit lors de constructions neuves ou de programmes de rénovation (logique d'anticipation : adapter une partie des logements, et les affecter en priorité à des personnes vieillissantes),
  • soit au cas par cas en réponse aux besoins spécifiques d'un occupant âgé (logique d'adaptation à la demande, souvent en urgence).

Les bailleurs sociaux sont incités à agir du fait également :

  • d'une nouvelle réglementation, qui impose au bailleur de proposer une offre de logement adapté pour certaines catégories de seniors
  • de certaines collectivités locales, qui depuis peu lancent des Appels à Projets dans ce domaine

La pratique des bailleurs pour l'adaptation de logements est donc en pleine évolution, mais reste très disparate en termes de volumes et de types de solutions.

 

L'association DELPHIS, qui regroupe 24 sociétés anonymes HLM gérant près de 200.000 logements sociaux en France, a mis en place le label « Habitat Senior Services » (HSS) qui définit un cahier des charges pour des logements et services accessibles et adaptés aux seniors. Ce label est considéré comme une des références en France. L'obtention de ce label repose sur une approche intergénérationnelle, un partenariat fort avec les organismes de services et soins à domicile, une offre de services (par ex. : aide aux démarches administratives, petit bricolage, animation sociale et culturelle), et des aménagements adaptés. Ce label n'inclut à ce jour, dans ses critères, aucune solution domotique ou technologique.

Parmi les bailleurs qui ont déployé des logements labellisés HSS : Le Toit Angevin (300 logements HSS à ce jour), Logipays (Caen), Polygone (Auvergne), Logévie (Gironde), OPAC de l'Oise, SDH (Echirolles - 38), …

Certains de ces bailleurs sont allés au-delà du cahier des charges HSS et ont intégré des solutions technologiques. Notamment, Le Toit Angevin a intégré des détecteurs de fumée et des volets roulants motorisés, Logévie déploie des chemins lumineux, ...

 

D'autres bailleurs ont aussi déployé des logements adaptés ou font des expérimentations.

Par exemple, à Rennes, dans le prolongement du projet IDA, Archipel Habitat et Espacil ont défini leur propre cahier des charges d'adaptation de logements et d'accompagnement des personnes. Selon les besoins de la personne, les solutions "technologiques" déployées sont : des volets roulants électriques, un visiophone ou accès à l'immeuble par badge ou code, un détecteur de gaz, un chemin lumineux.

De son côté, l'OPAC du Rhône participe au projet européen "Host", qui expérimente l'utilisation de tablettes tactiles par des locataires âgés, avec plusieurs fonctions : renforcer le lien social avec les proches et l'environnement, jouer à plusieurs à distance, échanger des informations entre bailleur et locataire, gérer les rendez-vous...

Pour ces bailleurs, outre le problème d'acceptabilité par les personnes (pour les solutions perçues comme stigmatisantes), le frein majeur au déploiement est celui du financement de ces adaptations et équipements. Lorsqu'il s'agit de solutions immobilières (intégrées au bâti), le bailleur peut bénéficier d'un dégrèvement de TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, cf. dispositions fiscales et champ d'application). Pour les autres types de solutions (équipements mobiles, abonnements aux services...), les modalités de financement sont à définir au cas par cas (prise en charge par les familles, le Conseil Général...).

Le salon des bailleurs sociaux est l'occasion, pour les entreprises, de rencontrer ces acteurs.

 

Les projets et déploiements portés par les Conseils Généraux

Les Conseils Généraux ont, à travers leur politique sociale et leur mission de gestion de l'APA (Aide Personnalisée à l'Autonomie), un rôle majeur à jouer pour faciliter le maintien de l'autonomie à domicile des personnes âgées. Les CG les plus en pointe dans l'utilisation de solutions technologiques au domicile sont notamment :

  • la Creuse : Le CG déploie, via une Délégation de Service Public, un "Pack domotique" dans tout le département, plutôt en milieu rural. Dans une 1ère phase, 2000 packs ont été déployés sur 2010-2011 (cf. point d'étape en 2011). Un nouveau pack a été défini, qui inclut un chemin lumineux, capteur de température (détection de situation anormale dans le logement : canicule ou grand froid), détecteur de fumée et de gaz (avec électrovanne gaz)..., ces éléments étant interfacés avec le service de téléassistance avancée (cf. présentation du nouveau pack en janv13). Le Conseil Général souhaite y intégrer à court terme la télégestion des aidants à domicile et, lors du renouvellement de DSP en 2015, un outil de visiocommunication et un cahier de liaison pour les intervenants à domicile (cf. interview).

En parallèle de ce déploiement, Legrand et ses partenaires ont lancé début 2013 le projet Icare destiné à évaluer l'efficacité médico-économique de ce type de solution.

  • le Bas-Rhin a lancé plusieurs initiatives pour l'autonomie à domicile des personnes âgées : un appel à projets en 2010 qui a débouché sur 7 projets d'expérimentation, et le test actuellement en cours de solutions innovantes de lien social (interface sur écran tactile) auprès de 200 personnes âgées.
  • quelques Conseils Généraux en cours de réflexion ou expérimentation pour faciliter le déploiement de solutions technologiques : Alpes-Maritimes (en lien avec le CNR Santé à Domicile et Autonomie), Haute-Savoie, Rhône (programme "Rhône+ Vivre chez soi"), Deux-Sèvres, Corrèze (partenariat avec Legrand), Isère (en lien avec la technopole TASDA), Val-de-Marne, ...

 

Les solutions technologiques dans les résidences-services

Les résidences-services (voir notre article sur le sujet) proposent aux seniors encore autonomes d’être locataires de leur habitat (appartement en majorité) tout en bénéficiant d’une large palette de services (restauration, gardiennage, animations…). Ces résidences visent en particulier à éviter la solitude des personnes âgées, et sont occupées principalement par des plus de 75 ans. Même s'ils sont autonomes quand ils rentrent, ces locataires peuvent voir leur situation se dégrader pendant leur séjour. Ces logements sont donc adaptés en termes d'accessibilité, de sécurité... Certains promoteurs ou gestionnaires de ces résidences ont aussi intégré des solutions technologiques. C'est le cas notamment pour :

  • Les résidences Juvenys :

La société Juvenys, qui a lancé la résidence St-Joseph dans le Bas-Rhin puis St Julien près du Mans, propose à ses locataires un "Pack Technologie - Domotique" incluant notamment : chemin lumineux, scénarios domotiques (arrivée / sortie du logement), capteurs gaz/fumée/température communicants, écran tactile communicant (contrôle domotique, lien social...), suivi de données médicales...

Le choix des solutions technologiques déployées s'appuie en partie sur le retour d'expérience de MEDeTIC (cf. ci-dessous).

 

  • Les résidences Maisons Vill’Age, développées par MEDeTIC

MEDETIC (structure créée sous forme associative, puis transformée en société coopérative) a développé un concept de résidences-services de 30 à 50 logements individuels groupés, proposées aux seniors sous forme de copropriétés à financement public (HLM) et/ou privé, et intégrant les TIC. Sa 1ère réalisation est la résidence de Baltzenheim (Haut-Rhin).

Parmi les solutions technologiques (domotique, lien social et télémédecine) intégrées dans le logement :

      • détection de plaque électrique restée allumée ou de robinet resté ouvert
      • piloter l'éclairage et le chauffage
      • communiquer avec les proches et l'équipe de la résidence (visiophonie, interface sur TV ou tablette...)
      • suivi médical, via des capteurs dans le logement et des équipements de mesure communicants (ex. tensiomètre)
       
  • les résidences "Villa Sully" du groupe GDP Vendôme - Dolcéa

Ces résidences haut de gamme, dont la première se situe à Annecy, ciblent des seniors moins autonomes que les autres résidences seniors. Le promoteur met en avant l’intégration d’éléments domotiques comme facteur de différenciation et présente ce concept comme "immobilier domotisé de prestige pour le maintien à domicile". L'équipement inclut notamment des dispositifs de contrôle d’accès, un chemin lumineux, une boucle sensorielle (système d’amplification du son). Le groupe envisage d'intégrer à l'avenir d'autres fonctionnalités comme la détection de chute, la télémédecine, la communication sur tablettes...

 

En synthèse :

Les collectivités et bailleurs sociaux cherchent de plus en plus à adapter les logements aux seniors. Outre l'accessibilité et les aides techniques, les déploiements intègrent de façon croissante des solutions technologiques, notamment pour la sécurité, la télémédecine et les interventions des aidants. Les déploiements réalisés en résidences-services rejoignent également ces tendances. Il reste cependant la question majeure du financement de certains types de solutions, problème auquel des évaluations (notamment le projet Icare) vont tenter d'apporter une solution (démontrer les gains générés et donc le retour sur investissements). Pour les entreprises qui développent des solutions technologiques pour le maintien à domicile, les collectivités et gestionnaires de parcs sont et seront donc de plus en plus des clients ou prescripteurs essentiels, et sont donc une alternative intéressante à la vente aux particuliers (coûteuse commercialement).

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