Le taux de vacance des locaux commerciaux progresse

Le 01 juillet 2013

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Une étude de la fédération professionnelle Procos montre que le taux de vacance moyen des locaux commerciaux en France a connu une hausse sensible au cours des dix dernières années.

La fédération du commerce spécialisé Procos, qui représente 260 enseignes et 60.000 points de vente en France, a mené une enquête sur la vacance des locaux commerciaux sur la période 2001 à 2012. L'enquête a porté sur 200 centres-villes d'unités urbaines de plus de 50.000 habitants et 450 centres commerciaux comptant au minimum 20 magasins, sur l'ensemble du territoire national. La notion de vacance commerciale correspond à l’état d’un local commercial non exploité pour une durée indéterminée.


Procos a établi une échelle pour caractériser ce taux de vacance :

      • inférieur à 5% : niveau faible, vacance de nature conjoncturelle s’expliquant par un écart momentané entre l’offre et la demande de locaux commerciaux
      • entre 5% et 7,5% : vacance modérée
      • entre 7,5% et 10% : vacance élevée, structurelle, témoignant d’un déficit durable de commercialité
      • supérieur à 10% : vacance très élevée, manifestant un déclin de la commercialité.

Dans les centres-villes, le taux de vacance moyen des locaux commerciaux est passé de 6,3% en 2001 à 7,1% en 2012, soit une hausse de +0,8% sur la période.

Plus que la moyenne, ce sont les écarts à la moyenne qui méritent une lecture attentive. Ainsi en 2001, sur l'ensemble des centres-villes enquêtés, 87 bénéficiaient d'une situation favorable avec un taux de vacance inférieur à 5% : en 2012 ils ne sont plus que 47 dans ce cas de figure. 

A l'autre bout de l'échelle, le nombre de centres-villes où le taux de vacance dépasse 10% du parc commercial est passé de 23 en 2001 à 51 en 2012.

Une situation qui se dégrade dans les petites villes

Procos précise que les centres-villes de petites villes sont les plus affectés par cette hausse du taux de vacance commercial, et dans une moindre mesure les villes de taille moyenne. En revanche les grandes villes sont moins touchées par ce phénomène.

Concernant les centres commerciaux, le taux de vacance commerciale est passé de 4,3% en 2001 à 4,9% en 2012. Contrairement à l'observation faite pour les centres-villes, le nombre de centres commerciaux présentant un écart important à cette moyenne nationale est resté relativement stable sur la décennie.

Une analyse plus fine montre que les petites galeries commerciales (20 à 40 magasins) sont les seules dont la situation s'est améliorée depuis 2001 : un résultat que Procos explique par le renouveau du commerce de proximité. A l'inverse les grandes galeries (40 à 80 magasins) ont vu leur situation se dégrader légèrement au cours des dix dernières années. La situation s'est plus fortement dégradée pour les galeries dont la taille se situe entre 80 et 120 magasins : ces galeries sont aussi celles dont la fréquentation a le plus fortement baissé. Enfin la situation des très grandes galeries (plus de 120 magasins) est restée stable.

Une offre de surfaces commerciales dépassant la demande 

Pour expliquer les évolutions constatées à la fois dans les centres-villes et les centres commerciaux, Procos met en avant le poids des charges qui pèsent sur les commerces et qui continuent d'augmenter quand leur performance stagne.

Autre élément d'explication : une croissance des surfaces commerciales trop rapide par rapport à l'évolution de la consommation.

Une analyse partagée par Quimper Cornouaille Développement : ainsi en Cornouaille (sud Finistère) les surfaces commerciales ont progressé de 2,3% par an sur la période 2009 à 2012, quand la population augmentait de 0,6% par an. Compte-tenu de la stagnation du pouvoir d'achat des ménages, la collectivité craint une baisse de la rentabilité des commerces et l'apparition de friches commerciales. 

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