Construction d’hébergements pour seniors : un marché porteur mais des situations contrastées

Le 29 mars 2013

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Les résidences services, EHPAD et autres hébergements seniors sont appelés à se développer fortement en parallèle du maintien à domicile, du fait du vieillissement démographique. Les programmes de construction, dont certains intègrent la domotique, connaissent des perspectives diverses en fonction de leur rentabilité ou des politiques publiques.

Marché des résidences-services : une situation contrastée

Les résidences-services proposent aux seniors encore autonomes d’être locataires de leur habitat (appartement en majorité) tout en bénéficiant d’une large palette de services (restauration, gardiennage, animations…). Ces résidences visent en particulier à éviter la solitude des personnes âgées, et sont occupées principalement par des plus de 75 ans. Voire aussi notre article Les résidences-services : un marché mal connu mais prometteur.

 

Il existerait, début 2013, 390 résidences seniors en France, pour environ 35.000 places (source Xerfi/Domitys).

La construction de telles résidences connaît un fort développement notamment dans les Côtes d’Armor où le vieillissement de population est plus marqué que la moyenne française. 6 nouvelles résidences sont ainsi en construction ou en projet avancé, et viendront compléter l’unique résidence ouverte à ce jour dans le département.

Cet essor est porté par les perspectives démographiques, et aussi par des avantages fiscaux significatifs qui autorisent des rendements intéressants pour les particuliers qui investissent. En effet, pour l’achat de lots dans des résidences services, les investisseurs bénéficient du statut LMNP (location en meublé) ou du dispositif fiscal Censi-Bouvard (réductions d’impôt et récupération de TVA, sous conditions) qui a été prolongé jusqu’à fin 2016.

La construction de telles résidences est donc amenée à se poursuivre et se développer, avec des acteurs comme Jardins d’Arcadie (groupe Acapace), ou Domitys qui annonce un objectif de 20 à 25 nouvelles résidences par an (cf. interview du dirigeant de Domitys).

En parallèle de ces nouveaux projets portés par les promoteurs, les exploitants des résidences déjà ouvertes connaissent plus ou moins de réussite. Ainsi, certaines résidences ont un faible taux de remplissage, parfois de seulement 60%, ce qui rend l’exploitant financièrement fragile (il doit continuer à verser aux investisseurs les loyers garantis) et a même conduit, dans certains cas, à des faillites d’exploitants.

L’emplacement de la résidence est une condition essentielle de réussite : les centres-villes de moyennes ou grandes agglomérations sont plus attractifs pour les locataires (proximité des commerces et des transports).

 

Pour limiter les difficultés de remplissage, certains promoteurs proposent des résidences mixtes, qui ciblent les seniors mais aussi les étudiants et parfois les touristes.

D’autres promoteurs cherchent à rendre leur offre plus attractive, à travers les prestations du logement ou le panel de services proposés en fonction de la cible seniors visée.

 

Des résidences services haut de gamme qui intègrent la domotique

Le groupe GDP Vendôme (qui a fusionné en 2011 avec DomusVi – ex-Générale de Santé), qui exploite des EHPAD et résidences seniors sous la marque Dolcéa, a créé le concept Villa Sully, avec un positionnement haut de gamme et qui cible des seniors moins autonomes que les autres résidences seniors. Le promoteur met en avant l’intégration d’éléments domotiques comme facteur de différenciation et présente ce concept comme "immobilier domotisé de prestige pour le maintien à domicile".

Pour la 1ère résidence de ce type, située à Annecy, la partie domotique a été conçue avec le laboratoire AGIM (CNRS - Université Joseph Fourier de Grenoble) et comprend les éléments suivants : "cuisine avec hauteur de plans de travail et de placard réglables électriquement, terminaux de téléassistance et d’appels d’urgence 24H/24, dispositifs d’alerte sonores et visuels, dispositifs de contrôle d’accès, chemin lumineux de la chambre à la salle de bains, commandes des lumières et des occultations, portes coulissantes motorisées, boucle sensorielle (système d’amplification du son)".

Au-delà de cette 1ère réalisation, GDP Vendôme cherche à intégrer dans ses appartements Villa Sully les solutions "technologiques" suivantes :

  • Sécurité : Appel d’urgence, gardiennage, détection de chute, chemin lumineux,
  • Santé : Télémédecine, rappel de prise de médicaments par une centrale,
  • Communication : Visiophone, internet, tablettes tactiles.

Il s'agit donc, pour GDP Vendôme, d'une réflexion globale sur les besoins du senior dans son logement et les solutions domotiques adaptées. Le choix des solutions évoluera probablement en fonction de la disponibilité de nouveaux produits et de la perception, par les clients de ces résidences, de ce type de solution.

 

Construction d’EHPAD : un marché en suspens

Les EHPAD, eux, s’adressent aux personnes en perte d’autonomie (souvent octogénaires). Leur construction devrait être là aussi en forte croissance, du fait du manque de places souvent constaté.

Mais l’obtention de nouveaux agréments de l’Etat (via les Agences Régionales de Santé), nécessaires pour obtenir des aides financières, semble actuellement gelé. Aussi, les projets immobiliers se limitent principalement à quelques projets ayant déjà obtenus ces agréments ainsi qu’à des réhabilitations d’EHPAD.

 

Il faut noter que, malgré ces difficultés, ce marché attire de nouveaux acteurs, du fait de la bonne rentabilité de ces programmes immobiliers par rapport à d’autres types de construction. Ainsi, le groupe de promotion immobilière Lamotte (spécialisé en logements et bureaux) a lancé la construction à Rennes de son premier EHPAD, baptisé « les Jardins d’Hermine » et qui sera mis en service au 3ème trimestre 2014. Les 92 lits de cet établissement sont commercialisés auprès d’investisseurs privés ou institutionnels. Il sera exploité par le groupe Le Noble Age, qui gère déjà 40 établissements.

L'hébergement de personnes âgées est un enjeu majeur en France et dans les pays développés. Même si la plupart des personnes préfèrent continuer à vivre chez elles, il faudra ouvrir de plus en plus d'hébergements dédiés ou adaptés pour des personnes dépendantes ou qui souhaitent se regrouper pour éviter la solitude.

Les EHPAD, résidences services et autres formes de logements (béguinages, foyers-logements...) sont donc amenés à se développer, tout en faisant évoluer leurs modèles économiques ou leur offre pour les rendre économiquement viables. Et les solutions technologiques y trouveront leur place pour assurer le bien-être et le confort des résidents, leur sécurité... Ce besoin de solutions se développera a fortiori car dans les hébergements ouverts à l'origine pour des résidents âgés mais autonomes, la baisse d'autonomie des résidents au fil des ans implique d'adapter les logements pour les maintenir dans l'hébergement le plus longtemps possible dans les meilleures conditions.

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