Adaptation du parc de logements : besoins et prises en charge

Dans son rapport "Vivre ensemble plus longtemps" paru en 2010, le Centre d'Analyse Stratégique soulignait le besoin d'adaptation du logement qui accompagne le processus de vieillissement : l'avancée en âge nécessite en effet des aménagements de l'habitat qui permettront à son occupant propriétaire ou locataire de se maintenir à domicile dans des conditions de sécurité et de santé satisfaisantes, tout en restant au contact de son environnement.

Le CAS rappelait également dans ce rapport les conséquences d'une inadaptation des logements aux besoins des personnes âgées sur le plan de la santé : en particulier le risque de chute accidentelle qui touche chaque année 450.000 personnes âgées, dont 62% se produisent à domicile. 

Dans la continuité de ce travail, le CAS a confié à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) une mission d'étude sur les besoins d'adaptation du logement des personnes âgées :

• l'ANAH évalue à 2 millions le nombre de logements nécessitant des travaux d’adaptation en raison de l’âge de leurs occupants
• le coût des travaux d’adaptation de ces 2 millions logements pour les personnes de plus de 60 ans qui en auraient besoin est estimé par l’ANAH à 24 milliards € HT.

Ces besoins en travaux doivent être considérés en fonction de l'âge des personnes : c'est principalement au-delà de 75 ans que l'adaptation du logement devient indispensable au maintien de la personne âgée à domicile.

Les besoins varient également en fonction des régions, dans une proportion qui va du simple au double. Et dans une même région, des différences existent entre les besoins de travaux d’adaptation en zone rurale, en zone périurbaine ou en centre-ville.

Enfin le statut de l’occupant est à prendre en considération dans l’évaluation des besoins : propriétaire occupant ou locataire d’une maison ou d’un appartement, dans le parc privé ou social.

Observer les bonnes pratiques en Europe

Comment relever ce défi économique et social ? Pour répondre à cette question le CAS s'est intéressé aux pratiques de nos voisins européens qui pourraient inspirer les politiques publiques en France.

Ainsi l’enquête SHARE (Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe) menée dans 15 pays européens en 2007 (dernière année disponible) indique que la France disposait de 6% de logements adaptés aux besoins des plus de 65 ans, chiffre qui se situe dans la moyenne des pays enquêtés. En revanche le taux de logements adaptés s’élevait à 16% aux Pays-Bas, 12,2% au Danemark, 8,5% en Espagne et 7,9% en Allemagne.

Danemark, Royaume-Uni et Suède ont été précurseurs dans la mise en place de politiques publiques d’adaptation du logement pour les personnes âgées. Dans ces pays ont été créés des guichets uniques d’information sur les aides en matière de soins à domicile et d’adaptation du logement.

Danemark et Royaume-Uni ont par ailleurs instauré des règles qui imposent les travaux d'adaptation aussi bien pour les logements neufs que pour les logements anciens. En outre les aides publiques pour la rénovation des logements au Royaume-Uni traitent de façon coordonnée l’adaptation au vieillissement et les travaux d’isolation.

Or en France, les aides ainsi que les normes de construction pour les travaux d’accessibilité concernent principalement les logements neufs, mais très peu les logements anciens.

Un dispositif d'aide complexe et mal coordonné

Dans son rapport "Vivre ensemble plus longtemps" le CAS insistait sur la complexité du système d'aide public ouvrant droit aux travaux d'aménagement du logement.

Quatre acteurs interviennent dans ce dispositif : l’ANAH, la Sécurité sociale à travers sa branche vieillesse, les Conseils généraux, le secteur associatif dont l’association PACT-ARIM et les bailleurs sociaux.

La branche vieillesse de la Sécurité Sociale concentre son action en direction des personnes à dépendance modérée et socialement fragilisées, dans une logique de prévention du risque de dépendance.

Les Conseils généraux gèrent l'Aide Personnalisée à l'Autonomie (APA) incluant la possibilité de travaux d'adaptation du logement.

L'association PACT-ARIM intervient dans l'instruction de dossiers d'aide, dans le cadre de conventions avec les Conseils généraux ou les caisses de retraite.

Depuis le 1er janvier 2005 un crédit d’impôt est accordé aux personnes physiques propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur habitation principale, qui y effectuent des dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.

Enfin l'ANAH, principal acteur et financeur de la politique publique en matière de réhabilitation des logements, intervient dans des programmes d'aide à caractère individuel ou collectif.

A noter : un certain nombre de travaux d'adaptation susceptibles d'être financés par l'ANAH concernent les technologies de l'information et de la communication :

• travaux d’aménagement et d’équipement des immeubles et logements destinés au renforcement de la sécurité des biens et des personnes (alarme, garde-corps...).
• installation ou adaptation des systèmes de commande (exemple : installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage interphone, signalisation, alerte, interrupteurs) de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets).
• alerte à distance.

Voir la liste complète des travaux éligibles aux aides ANAH (2011)

La complexité et le manque de visibilité de ce dispositif d'aide, conduisent le CAS à proposer la création de guichets uniques chargés au niveau local d'informer, coordonner et organiser l'accès aux aides concernant les travaux d'adaptation et les services à domicile à destination des personnes âgées, sur le modèle existant au Royaume-Uni, au Danemark et en Suède.